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房地产调控的矛盾逻辑限房价不限地价

2019-03-04 11:25:18

房地产调控的矛盾逻辑:限房价不限地价

5月20日,北京通州区台湖镇2地块开拍,其中通州区台湖镇B-23地块被北京世纪鸿经过62轮激烈竞价以总价8.25亿拿下,溢价率高达230%,平均楼面地价为13136.5元/平米。

5月20日,北京通州区台湖镇2地块开拍,其中通州区台湖镇B-23地块被北京世纪鸿经过62轮激烈竞价以总价8.25亿拿下,溢价率高达230%,平均楼面地价为13136.5元/平米。尽管行政之手正严格控制商品房的预售价,但北京各大楼盘的成交价并未下降,甚至还在上涨。

土地市场不可遏制地高涨起来。

5月22日下午,北京城建以11.15亿竞得北京大兴区魏善庄镇北区西区多功能用地,溢价率102%,楼面价6051元/平方米。

5月20日,北京通州区台湖镇2地块开拍,其中通州区台湖镇B-23地块被北京世纪鸿经过62轮激烈竞价以总价8.25亿拿下,溢价率高达230%,平均楼面地价为13136.5元/平米。台湖镇B-03地块被泰禾集团以11.25亿总价拿下,另外还需配建7.3万平米公租房。据测算,算上公租房成本,该地块楼面价高达19053.58元/平米,创该区域地价历史新高。

台湖区地价创新高再次刺激了当地开发商的信心。楼面地价都跟我们在台湖的楼盘售价差不了。东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏感慨称,尽管当地开发商深知北京市正在严格审核预售证价格,但不断拍出的高价地让他们有了涨价的想法。贾玉鹏称,他们也准备提高二期园林等方面的品质,并相应提高下期楼盘售价。

东亚在台湖的项目一期售价在15900元/平方米左右,二期价格待定。鉴于目前调控形势,东亚新华地产准备下期先推出办公产品,住宅新品再等一等。目前资金压力不大,至少可以再等两到三个月再取证。

东亚新华地产也参与了上述通州台湖区两块地的竞价,但空手而归。我们两块地预先设想的地价均不超过一万平方米。竞拍结果太出乎我们意料了。当天参与竞拍的万科没有举牌。

限房价的背景下,地价正在不断上涨。

5月15日,通州区运河核心区IV-06地块和IV-07地块招标出让,4家企业投标,但因未超过招标底价,两地块宣布流标。这几家企业的投标价格低于底价,是误判了地价上涨的形势。一个月前,通州区运河核心区Ⅷ-12地块、11地块和10地块三宗地招标,成交均价为9220元/平米。然而,仅一个月的时间,该核心区土地底价就上涨了2210元/平方米。

5月17日,通州运河核心区两宗用地招标。保利地产再次出战,分别给出了60512.5万元和37012.5万元的报价,竞买成功楼面地价均为11750元/平米,溢价率为3.7%。

这仅是地价上涨的缩影。

本报统计近一线城市成交的地价发现,包括北京、上海等地的地价均在不同程度上涨,甚至有部分地块底价直接被上涨。据K8黄金湾向本报提供的数据显示,4月份,全国成交的1173宗住宅与商业性质的地价上涨快,楼面地价同比上涨了23.26%;工业地产地价涨幅相对较小,同比仅上涨2.37%。

据易居研究院监测显示,月份,全国房地产开发企业土地购置均价2289元/平方米,同比增长21.1%,增幅比月份扩大6个百分点。前4个月增幅达到近两年来的。

中国房地产学会副会长陈国强认为,限价表达的是行政的力量,而地价不停上涨表达的则是市场的力量。

华远地产董事长任志强反问说,当北京预售房价升级为主管市长直接审批的同时,地价却在不断暴涨,这向市场传递着什么信号?不解决土地价格不断创新高的问题,靠审批能压住房价吗?

尽管行政之手正严格控制商品房的预售价,但北京各大楼盘的成交价并未下降,甚至还在上涨。

根据链家地产市场研究部统计,5月第三周,纯商品住宅成交均价为25090元/平方米,环比上涨14.5%,比4月第三周上涨10.7%,达到历年周成交均价的值。链家地产分析师张旭认为,新建商品住宅市场需求没有受到新政收紧的抑制,在开发商与政策的博弈过程中,供需矛盾或更加突出,实际成交价格难以出现下调。目前,新建商品住宅成交价格整体维持平稳,小幅上涨趋势未变。

另有业内人士认为,一些地方政府卖地采用限地价,竞保障房的方式,但由于保障房成本终仍然要转嫁到商品房,实际地价涨幅仍然迅猛。政府在严格控制房价的同时,也应该考虑严格控制影响市场预期的地价。

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